1：济南非限购区域：

除二环以内的历下区、市中区以外的区域

2：非限购区域首付比例：

济南无房无贷（或贷款已结清）算首套房
纯商贷首付至少20%，利率4.1%
组合贷首付至少30%，利率4.1%+3.1%

济南有房无贷（或贷款已结清）商贷算首套，公积金算二套
纯商贷首付至少20%，利率4.1%
组合贷首付至少40%，利率4.9%+3.575%

济南有房有贷商贷算二套，公积金算二套
纯商贷首付至少30%，利率4.9%
组合贷首付至少40%，利率4.9%+3.575%

外地有房无贷（或贷款已结清）**算首套房

纯商贷首付至少20%，利率4.1%
组合贷首付至少30%，利率4.1%+3.1%

外地有房有贷**商贷算二套，公积金算二套

纯商贷首付至少30%，利率4.9%
组合贷首付至少40%，利率4.9%+3.575%
（如果是走纯商贷或者纯公积金贷款，找我，利率可以做低）

在济南有两次未结清的贷款记录
再买必须全款。除非卖掉一套，或者过户给老人孩子一套，或者结清一次贷款记录，这样可以算二套

四个近期的热点话题：

  • 最近见过首套比4.1%更低的利率么：见过。
  • 郑州利率上涨的新闻是真是假：假
  • 未来利率会下降么：有可能
  • 未来利率会上涨么：短期不会

3：之前贷款买了一套公寓，再买住宅算是首套还是二套

如果你是按照商业贷款买的公寓，不显示住宅贷款，就是首套，以征信上的贷款记录为准

4：办理住房贷款要求什么

（1）：征信大额负债已结清
（2）：收入需要覆盖月供两倍
只要满足以上两点，其他的都可以忽略不记

5：怎样才算收入达到月供两倍

银行认可的收入，是某某企业代发工资，某某企业代发奖金之类的，严格上来讲，所有为了避税所出现的公对私，私对私的转账，不算是收入，只能算是流水

每个银行对收入的认定标准并不完全相同，部分银行可以认定报销类，房租收益类的收入。个人对个人的转账，如果是每个月的固定时间固定人的转账，纯商贷的话大多数银行也可以被认为是工资，但如果你办理公积金贷款或者组合贷，少数银行会认可

6：父母在济南名下有一套房产，我再买算是二套么

如果你已经18周岁，算是首套

7：未满18岁可以买房么

可以，但尽量是全款，而且需要直系亲属做担保人，贷款买的话会非常麻烦，并且，未成年人买房有三点需要注意

（1）：此房父母无权做抵押
（2）：父母离婚，此房产归抚养者所有
（3）：孩子成年后再买房，算是二套房

8：济南公积金最高可以贷款多少

按照济南最新的公积金政策，公积金连续缴纳半年以上
首套：
一胎个人最高贷款50万，双人最高贷款80万
二胎个人最高贷款60万，双人最高贷款90万
三胎个人最高贷款60万，双人最高贷款100万
二套：
个人最高贷款30万，两人最高贷款60万
PS：双人并不要求一定是夫妻

9：济南公积金贷款额度怎么计算的

（两种计算方法，哪种计算的高用哪种）

1：余额X15倍

2：最近半年缴存基数 X 12 X 0.6 X 缴存时间系数 X 贷款期限
系数：
半年到一年0.3
一年到三年0.4
三年以上0.6

10：公积金可以用几次？

答：每个人最多用两次，而且用第二次的时候，需要第一次公积金贷款结清。

11：商贷可以转公积金么

答：可以，但条件比较苛刻，具体情况可以打12345

12：公积金除了办贷款的时候使用，还有其他用途么

（1）办理完贷款后，可以继续办理冲抵，如果你每月公司+个人共缴纳1000元公积金，房贷每月还款4000，办完冲抵之后，保证公积金每月缴纳1000元不变的前提下，房贷每月只需要换4000-1000=3000元即可

（2）提取出来，装修或者买家具家电用

13：共同还款人可以用配偶的公积金么，能用父母的公积金么

答：可以（但分银行）

14：如果我选择提取公积金，可以提取父母的公积金么

答：如果还在一个户口本上，可以

15：如果我的公积金在济南，我对象的公积金在外地，可以使用两个人的么

答：公积金的使用无缴纳地限制，外地的也可以，只要最近半年有连续缴纳，可以用两个人的

16：我对象贷款，房本我对象的名字，装修可以提取我的公积金吗？

答：如果已婚可以。

17：补交的社保或者公积金可以用么？

答：如果单位统一补缴可以，但有条件限制，绝大多数的不可以。

18：什么情况下可以用公积金贷款？是不是很多楼盘用不了？

答：济南住建委要求，所有楼盘不得拒绝使用公积金，如果拒绝，你就打12345投诉，或者换其他楼盘买。

19：以前听说必须楼房封顶才能用公积金贷款，济南有这规定吗？

答：现在没有这规定。

20：现在是2月27号，我的社保跟公积金4月底才够6个月，想现在买房的话，还能使用公积金么

答：可以现在交定金或者交首付，但是要跟项目谈好办贷款的时间，只要办贷款的时候你的公积金跟社保满足了就可以了，这种情况下，只要项目允许，就没问题的

21：结婚前买房，写一个人的名字，用一个人公积金贷款，婚后可以使用另一个人的公积金共同还款吗

答：不可以

22：外地户口，首套房可以贷款30年吗

答：可以

23：我55岁了，还能贷款多少年呢

目前济南的合作银行里，最高贷款年龄不超过80岁。但年龄越大，认定的标准可能会稍微复杂一点，也要考评共同还款人的资质。

同时，如果女方不超过65，男方不超过70，可以做“接力贷”，也可以贷款30年

（如果，贷款年龄超了，但资质很好，想做接力贷的也可以协调）

24：我的公积金是找代缴公司缴的，就是社保和公积金不是一个单位，影响公积金贷款吗

答：不影响

25：离婚后再购房。需要变更户口本信息及拆分户口本吗

答：不用，有离婚证+原户口本也可以

26：两个人没有领证可以用两个人的名字和公积金贷款吗

答：可以

27：没有血缘或户籍关系的两个人，可以共同买房么

答：只要两个人都有济南购房资格，房本上的两个人无血缘关系也可以，可以是两个朋友一起买房，可以是两个同学一起买房，也可以是两个陌生人

我曾经有三个客户，同学关系，写了三个人的名字买了房。如果不做公证，就默认三人平分这套房，各占1/3，如果有公证，写了名字也有可能跟这套房子没关系

对了，这里多说一句，住宅不可以用公司名义购买，因为在2017年4月20号之后，济南就要求必须获得济南购房资格的主体才可以购房，公司明显不符合。

但公寓，写字楼，商铺，商墅，都可以用公司的名义购买

**28：之前用过一次公积金，但贷款还清了，再用公积金算首套还是二套

**

答：首套

29：夫妻用一人公积金贷款，另一个人的公积金可以用来还款吗？

答：如果办理了组合贷，公积金是没法一次性提取出来的，它只能是按月委托提取。按月委托提取是提取月供的上限，比如说一个月月供5000，商贷加组合贷，一共5000，就能按月委托提取最多5000，余额如果有10万，可以提取20个月，没法一次性提取。

30：办理公积金贷款的话，对公积金的额度有要求么答：没有。只要你最近半年一直连续缴纳，就可以使用公积金，只是贷款额度可能会有不同

31：济南的公寓，商铺，写字楼限购么

答：都不限购，任何区域的都可以直接购买，最少首付50%，最长贷款10年

32：我离职公积金取出来了，又回济南找了个工作也有公积金可以贷款吗？

答：只要现在的满足了连续半年，并且一直在缴纳中，就可以

33：我的流水差的比较多，父母也没法做共还，怎么办

答：可以提高首付比例，部分银行首付提高至40%，商贷可以不需要流水，只需要收入证明；部分银行首付提高至45%，组合贷可以不需要流水，只需要收入证明。但如果实在满足不了，具体问题沟通银行，有些小银行贷款政策比较灵活

34：买卖二手房有哪些税

（1）：中介费
中介费是交到中介公司或者中介个人手里的，多少都有谈的空间，但是比较大的几家中介公司就是咬定底线不放

（2）：个税
总房款的1%
如果，房产证过5年，且为卖方家庭唯一住宅，可以减免个税

（3）：契税
90平以下，无论几套，总房款的1%
90平以上，首套收取总房款的1.5%，二套收取总房款的2%
关于怎样算二套，这里要解释下，在同一个辖区内的第二套才按照二套收取契税，要是你在历下区买了两套90平以上的，那就是首套1.5%，二套2%，要是在历下买了一套90平以上的，在槐荫买了一套90平以上的，那就是首套1.5%，二套1.5%

（4）：增值税
5.3%

（5）：贷款手续费
这个费用其实可收可不收，看个人，因为贷款是由银行完成的

（6）：评估费
这个也是个可收可不收的费用，成本极少，但有些人在评估费上做文章，这个收多少几乎等同于纯利润

（7）：车位过户费
我有个客户曾经遇到过收车位过户费的，这个完全不需要交，因为车位属于房子的附属品，是一起的。但如果是单独购买车位，那肯定是需要收过户费的，这个就比较复杂了，不细讲了。

以上是住宅的二手房交易费用，如果是商铺，公寓，写字楼的交易，可以单独咨询我

35：什么是居住公寓？

“居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类住宅建筑被定义为“居住公寓”。

按照用途来说，居住公寓属于住宅。居住公寓和普通住宅的最大的区别，是居住公寓卧室在大寒日光照时长低于2小时。”

居住公寓与普通住宅有何不同？

除了大寒日卧室光照时长短，居住公寓与普通住宅还有不同吗？其余基本是相同的。

（1）、能否落户？
居住公寓可以正常落户。

（2）、能否上学？
居住公寓同样划片入学，上学优先级与普通住宅相同，在今年济南市各区招生指南中有了明确说法。之前有传言“住宅上学等级高于居住公寓”，今年各区都规范了，以孩子落户时间为准排学位。

（3）、水电气费用如何收取？
居住公寓按普通住宅标准收取水电气费用。

（4）、交易税费如何收取？
正常交易，交易税费按照普通住宅标准收取，减免标准也按照普通住宅标准执行。

（5）、是否在限购范围内？
由于其用途属于住宅，所以同普通住宅一样，也在限购范围内。

（6）、房产证是否是住宅
房产证会显示居住公寓

大寒日不足两小时日照的住宅叫居住式公寓，但大寒日并不是全年采光最差的一天，只是全年最寒冷的一天，而冬至日才是全年光照时间最短的一天，所以说，居住式公寓如果在大寒日不足两小时，在冬至日的时候，时间更短。

目前居住式公寓除了采光不足，下居住式公寓的证，其他地方与住宅并无不同，关于有些人关心的居住式公寓上学跟住宅区别对待的问题，教育局的回答是济南目前没有区别对待。还有一点，居住式公寓一般比住宅便宜1000-1500一平，如果便宜2000+，性价比还是比较不错的，但如果便宜个三五百就买，就不是特别合适了

限购区域购房政策解读

36：限购区域购房标准：

济南户籍，可在济南限购区域购买2套房产

济南户籍，两孩或者以上，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，最多可在济南限购区域购买3套房产；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），最多可在济南限购区域购买3套房产

非济南户籍，最多可在济南购区域购买1套房产

37：限购区域购房资格：

（1）：专科及以上学历，在济南连续3个月社保，且最近3个月仍在缴纳中，可首付30%，最长贷款30年，在济南最多买一套房

（2）：专科以下学历，在济南近2年内连续12个月社保或者连续12个月个人纳税记录，可首付30%，最长贷款25年，在济南最多买一套房

落户济南，最多可在济南买三套房

38：限购区域首付比例：

首套房：纯商贷首付30%；组合贷首付30%
二套房：纯商贷首付40%；组合贷首付40%
三套房：全款

39：如果我落户济南了，在限购区域买房还需要再缴纳社保或者其他的么

答：不用了，当天就可以买，济南欢迎你。

40：限购区域购房要求的社保对市社保，省社保有要求么

答：市社保看养老，省社保看医疗，只要这两个满足其一，就可以

41：如果我的省社保交在了省内其他城市，可以么

答：只有交在济南才可以用。

42：如果我已婚，有济南购房资格，但我对象没有购房资格，房本上可以写两个人的名字么？

答：可以。

43：落户什么要求

身份证，户口本，一份落户所在辖区的租房合同。

部分辖区现在对学历无要求

如果是在校大学生落户可以走大学生落户政策

44：老家要拆迁，不想落户怎么办

首先要说明一点，社保不能补缴，需要一个月一个月的交，断缴的社保影响买房

如果你是本科学历（含非全日制本科），连续缴纳3个月社保，就可以在济南买房，30%首付，不需要落户

如果你的学历不满足本科，需要一个月一个月的交，连续12个月之后就可以在济南购房

或者，可以找个济南的小哥哥（小姐姐）结婚，你就可以公正合法的在济南购房啦... ...

45：可以在济南限购区域购房的户口包含哪些？

市中区户口，历下区户口，历城区户口，高新区户口，槐荫区户口，天桥区户口，济阳区户口，章丘区户口，长清区户口，莱芜区户口，钢城区户口，商河县户口，平阴县户口

只要你拥有以上户口，都可以直接在济南买房，不受社保限制，非限购区域无限制

好多问题都是个人的理解，欢迎各位补充指正。